限价，是时候放开了 | 地产小王子

文 | 苏阳

1.

隔三差五就会被问：还有哪些限价红盘可以摇？

我发现，能推荐给亲朋好友的，或者粉丝的，来来去去也就剩下这么几个了，要求放宽一点，一双手也能数到头了。明知道中签率肯定低，也得硬着头皮推荐。

毕竟价格在那，即便买错了房子，价格不会买错。

但是我们不得不承认，限价红利正在消失。相比最早出现的一批限价红盘，新房的价格明显已经涨上来了。

比如「猪年首涨」的沁园，一口气涨了4500元，让购房者们一夜之间慌了神。再比如「萝卜干变人参」的杭州世纪，去年均价37000元/㎡，都等不及过完年就微涨了1300元/㎡。

还有去年底争议极大的凤凰台和星未来，拿到的价格绝对刷新了人们对于老余杭和中泰的价格认知。

对了，还有拥潮府。除了价格，一切都很美丽。当初拥潮府38000元/㎡的价格，连那些业内老甲鱼们都吓了一跳。

根据收到的信息，接下来，大家十分关注的澄品、御品，也极有可能突破限价。滨江区的两个纯新盘，政府给的价格，统统不开，嫌低。

2.

开发商说：我要涨价。

要知道，铁板一块的限价渐渐地被瓦解的背后，是前两年出让的大量高价地，正在排队等着入市。

有的高价地，开发商握在手上已经两年时间了，真的是等不了。前几天有开发商告诉我：多拖一天时间，就等于多把一辆路虎开进钱塘江。

不打破“高地价、限房价”的尴尬局面，必然陷入死循环。

我们看到的是，杭州开年3场土地，热度一浪高过一浪。2019年开始，地价并没有出现明显的下跌，热度冷却后，又是一轮快速回暖。

更遑论，出现一二手房价格严重倒挂、万人摇号买房，原本就是限价带来的后遗症。

3.

这边新房价格上来了，那边二手房价格逐渐趋于平稳并且回落的趋势。

再加上7万套的显性挂牌量，对于刚需来说，是一个非常好的置业机会。

在之前很长的一段时间里，二手房价格偏贵，无法有效承接刚需买房的需求。这不是一个健康的市场。在正常的市场中，新房价格应该比二手房贵一点。

当二手房价格回落，急切的刚需购买需求就有了另一个出口，不需要只盯着那几个限价红盘。

二手房可以帮助新房用时间来换取空间。对于政府来说，放开限价的心理压力也不会这么大。

再加上“因城施策”金口已开，地方政府在楼市调控这件事情上，也有了比之前更大的“裁量权”。

4.

有购房者会问，凭什么不能一直限价让开发商亏本？

没错，有赚有赔才叫生意，但如果大量开发商无法承担亏损，引致破产、烂尾的局面，连同我们所在的城市也需要为之付出巨大的代价。

经营一座城市和经营一家房企其实并没有本质的区别。前者负责卖地，后者负责卖房。

如果一座城市让选择了它的开发商持续亏损，开发商就不会再愿意为高昂的地价买单。

浙江，恰恰又是一个极其仰仗土地财政的省份，依赖度全国第一。亚运会，所有的基建也都需要钱。其中的大头，还得靠卖地而来。

我们一边享受城市基建发展所带来的便利，一边也不得不在买房这件事情上，为高地价而买单。

5.

购房者必须要在心态上做好准备：限价迟早是要放开的，并且越早放开，越好。

因为杭州需要好房子，开发商需要好房子，购房者也需要好房子。

以前，杭州房子的品质，一直是全国领先的。一拨一拨的工程总、营销总、项目总带着各自的团队来杭州参观学习。我们曾经为绿城、滨江这样的房企，能生长在杭州而感到骄傲。

但在过去几年里，多少房企偷偷减配，最后货不对板，实在头痛。不论品质有没有倒退，至少在我看来，没有进步却是肯定的。市面上大多数房子，都没有令我怦然心动。

眼下在杭州买房，充斥着购房者对品质的不信任。

不光交付即维权，刚买了房子的购房者，转头就得拉个微信维权群。有的人甚至还没有买房，就做好了维权的准备与防范。

原本，好的品质，好的口碑，好的品牌，能够在楼市中获得更高的溢价。但在高地价、限房价的背景下，开发商不能产生原动力去做好房子。

只有真正把利润空间让市场说了算，开发商才愿意绞尽脑汁讨好购房者。

6.

短期来看，限价，购房者是受益的。

从长远来看，所有人都是损失的：购房者损失了维权的时间与经济成本，更损失了住好房子的机会。开发商损失了口碑。杭州也不会再是全国人心目中的品质之都。

7.

其实，杭州已经错失了一个放开限价的好时机。

去年下半年，整体行情低迷。当时，我和几个项目的营销总监有过沟通，对当时的他们而言，即使放开限价，也没有涨价的底气和勇气。

尤其是城东集中入市的那一片，不乏高地价的地王项目。但当时的情况，许多楼盘根本摇不起来。

如果在当时的行情下，渐渐松手，放开限价，或许也不会像沁园事件一样，反倒加重了购房者的焦虑情绪。

8.

对于广大最为弱势的刚需来说，当然会担心限价放开可能需要承担的后果。万一房价出现暴涨，或许就会无法上车，出现踏空的惨剧。

面对这样的担心，我们万分理解。

不管是不是人为的，今年杭州楼市的小阳春，确实已经来了。但对于全年的行情，目前为止，我们仍然不敢盲目乐观。

你可能会被情绪焦虑欺骗，但「供应、需求和价格」不会骗人。建议大家应当理性，宁可相信楼市有周期这回事。

限价放开，到底会涨还是跌？可能都不对。

开发商希望涨，购房者希望跌，政府最希望「稳」。市场力量和政府力量，相互博弈，相互抵消，最终胳膊扭不过大腿。

限价放开，真没什么好怕的。

9.

我不鼓励下一秒或明天就放开限价，也不鼓励任何时候选择大张旗鼓，不管哪一种，都会对行情又是一顿拉抬。

限价要放开，势在必行，也是时候了。

但要学会巧妙。一定要选择一个恰当合适的时机，最重要是请悄悄放开，千万不要惊扰了购房者焦虑情绪。

10.

当然，对于完全掌控市场预期的政府来讲，「放开限价」是最好的逗猫棒。在沁园这里，小试牛刀。

然后，沁园涨，地好拍，房好卖，就连维权也少了。

多成功啊。

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去年深坑酒店的惊艳一枪，让很多人都对世茂的建筑工艺产生了极大的兴趣。巧的是，小王子的第一篇工地稿，就来自钱塘世茂天誉。

上周，小王子举办了自己2019年的第一场主题分享会，谈了谈去年，跑过的那么多盘。

本周日（3月30日）下午，我们将在钱塘世茂天誉的全新会所，悠哉悠哉在这个春日里，聊一聊《普通购房者怎样才能在楼市里走得更好？》。

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